Удешевить ипотеку в России способна дорогая нефть

Только удешевление ипотеки доступным жилье не сделает    13 февраля 2020, 21:10
Фото: Нина Зотина/РИА «Новости»
Текст: Ольга Самофалова

Ипотечная ставка опустилась до рекордных 9%, но это все равно «бремя даже для семьи со средними доходами», признал премьер-министр России Михаил Мишустин. Для некоторых россиян ипотека уже намного дешевле благодаря поддержке государства. Но стоит ли ждать еще более дешевую ипотеку – большой вопрос. Ведь при росте стоимости жилья покупка даже по более низкой ставке может оказаться невыгодной.

Премьер-министр России Михаил Мишустин признал, что ипотека в России остается очень дорогой. По словам премьера, в 2019 году в среднем ставка по ипотеке составляла 9%. «Это бремя даже для семьи со средними доходами, которая решается на заем у банка. С такой ставкой мы не сможем помочь людям улучшить жилищные условия, а это национальная цель развития, которую поставил президент, которой мы обязаны достичь», – заявил Михаил Мишустин.

И хотя в последние годы ставка снизилась за счет льготных, дальневосточных и сельских ипотек, «но в целом ипотека остается очень дорогой», признал он. «Президент ясно дал понять, что ждет от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8%», – сказал Мишустин.

«Какие резервы у нас есть для снижения ставки? Первое – необходимо сделать так, чтобы у банков не было возможности накручивать ставку. Для этого необходимо оптимизировать операционные затраты и внутренние резервы банков, уточнить правила кредитования застройщиков и уменьшить, соответственно, стоимость фондирования», – заявил Мишустин на совещании правительства. Он попросил вице-премьера Дмитрия Чернышенко наладить систему информирования, «чтобы люди понимали, какие права у них есть».

По его мнению, чтобы повысить доступность ипотеки, необходимо также снижать стоимость жилищного строительства, используя в том числе пустующие земельные участки из федеральной собственности. Он добавил, что такой земли много. «Нам необходимо снижать стоимость строительства, активнее использовать современные технологии, упрощать доступ компаний на строительный рынок», – объяснил Мишустин. Премьер считает, что эти меры приведут к удешевлению ипотеки, сделав ее доступнее.

Пару дней назад вице-премьер России Марат Хуснуллин сообщил в Twitter, что «начал разбираться с ипотекой», и попросил пользователей соцсети рассказать об условиях их кредитования. Эти данные, по словам вице-премьера, помогут ему «получить реальную ситуацию по рынку от тех, кто пользуется продуктом, а не отчетные цифры».

Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в России действительно снизилась до 9%. Однако реальные ставки в банках выше 9%, заявил Хуснуллин. 

Для определенных групп людей ставка по ипотеке намного ниже средневзвешенной. Например, заработала двухпроцентная ипотека для жителей Дальнего Востока, продолжают работать госпрограммы по ипотекам для молодых семей и жителей села, для которых ставка тоже ниже рынка. Для сельских жителей действует ставка под 3%. Для семей с двумя и более детьми ставка ипотеки установлена в 6%, но некоторые банки предлагают даже ниже 5%.

Кроме того, до половины семей, получивших материнский капитал, тратят его на ипотеку – как первоначальный взнос или на погашение тела кредита. Теперь материнский капитал смогут получать также семьи с одним ребенком, чего раньше не было. И им также могут дать возможность использовать маткапитал для погашения ипотеки.

В итоге семья с двумя детьми может вернуть от государства более 2 млн рублей при приобретении квартиры в ипотеку на рыночных условиях, а это более 40% от общих расходов,

посчитали в аналитическом центре «Дом.рф».

Для расчета брались усредненные показатели. Это квартира площадью 54 кв. м, где один квадратный метр стоит 57 тыс. рублей (медианный показатель без учета двух столиц). Такая квартира стоит 3,08 млн рублей, первоначальный взнос в 20% – 615,5 тыс. рублей, срок кредита – 15 лет.

Семья от государства получит 466 тыс. рублей за первого ребенка, за второго – доплату в 150 тыс. рублей, а в сумме это 616 тыс. рублей.

По льготной программе «семейной ипотеки» ставка будет не 9%, а 6%. В итоге ежемесячный платеж снизится с 25 тыс. рублей до 19,5 тыс. рублей. Экономия на уплате процентов – 991 тыс. рублей.

Кроме того, не стоит забывать о возможности налоговых вычетов при приобретении первой квартиры. Каждый россиянин может вернуть уплаченный налог в 13% (НДФЛ) от стоимости приобретенного жилья, но не более 2 млн на человека (260 тыс. рублей). Оба супруга могут вернуть НДФЛ в сумме 400 тыс. рублей. И еще 136 тыс. рублей может составить вычет из НДФЛ по процентам по ипотеке. Этот вычет распространяется на сумму уплаченных процентов по ипотеке до 3 млн рублей. В сумме получилось 2,1 млн рублей – это общая сумма помощи от действий различных госмеханизмов при приобретении жилья семьей с двумя детьми. В сравнении с рыночными условиями, конечно, это существенная поддержка.

Для остальных же ипотека будет стоить минимум 9% годовых, а во многих случаях – больше. Конечно, банки всегда указывают ставку меньше.

Если посмотреть на рекламу банков, то кажется, что ипотека по ставке ниже 8% уже стала реальностью. Однако в реальности на такую низкую ставку может рассчитывать далеко не каждый.

Например, банк «Дом.рф» в четверг заявил о снижении ставки по ипотеке до 7,7%. Но эту ставку получит только тот клиент, который, во-первых, покупает жилье в новостройке, во-вторых, подтверждает «белый» доход выпиской из Пенсионного фонда, в-третьих, имеет на первоначальный взнос не менее 30% от стоимости квартиры. Наконец, квартира должна стоить минимум 3 млн рублей, а для столичных – от 5 и 8 млн рублей (Санкт-Петербург и Москва). Иными словами, надо накопить минимум 900 тыс. рублей на первоначальный взнос, а для Питера и Москвы – 1,5 млн рублей и 2,4 млн рублей.

Логика банка проста – заемщик сумел накопить более 1 млн рублей, значит, риски того, что он не сможет оплачивать кредит, минимальны, что позволяет снизить для него годовую ставку. И такая ситуация во всех банках. В ВТБ, например, тоже обещают ставку от 7,9%, но на практике получить ее можно только при первоначальном взносе от 50% и большой стоимости квартиры.

Получится ли снизить ставку ипотеки ниже 8%? В Минфине считают, что уже к концу 2020 года ипотечная ставка будет 7–8%. Это на четыре года раньше срока, предусмотренного нацпроектом «Жилье и городская среда».

Аналитики банка «Фридом Финанс» считают, что технически снизить ставку до конца года с нынешних 9,4% до 8% вполне реально. «Для этого нужно, чтобы ЦБ РФ довел ключевую ставку с текущих 6% до 4,5%. При той инфляции, которую сейчас фиксирует Росстат, а это 3,05% за весь 2019 год и всего 2,4% в январе от года к году, это даже необходимо экономике. Ставка уже снижалась на 1,5% в течение прошлого года, и это не стало проблемой ни для потребителей, ни для банков», – поясняют аналитики банка. Напомним, что цель по инфляции у ЦБ – 4%, и пока инфляция ниже целевого уровня.

А вот довести ипотечную ставку до 7% в этом году намного сложнее.

«Единственным условием для снижения ставки до 7% к декабрю 2020 года является возврат нефти к 80–100 долларам за баррель.

Тогда под влиянием чрезмерного укрепления рубля, а он может уйти до 55 и ниже, ЦБ будет гораздо проще срезать ставку больше, чем на 1–1,5%. Но пока что нефть торгуется по 55 долларов», – поясняют в банке «Фридом Финанс».

Скорее всего, ЦБ обязательно сохранит люфт для повышения ключевой ставки на случай всплеска цен и не станет сбивать ключевую ставку до 3,5%, а без этого банки не пойдут на снижение существенно ниже 8%, объясняют аналитики банка. Ипотечные ставки в России формируются исходя из формулы: ключевая ставка плюс 3,5%.

Снижение ставки, конечно, в теории делает жилье более доступным. «Основным фактором для ипотечных заемщиков является уровень ежемесячного платежа. Заемщик решится на ипотеку, если сумма выплат будет комфортна для семейного бюджета и не сильно его обременит. При прочих равных снижение ставки по кредитам позволит уменьшить платеж и общую сумму переплат», – отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Она считает, что ежемесячный платеж не должен превышать 40% доходов семьи.

Например, ежемесячный платеж для ипотеки на 2 млн рублей под 10% на 15 лет будет составлять 21,5 тыс. рублей в месяц. А при ставке в 8,5% годовых месячный платеж снижается до 19,7 тыс. рублей.

В банке «Фридом Финанс» подсчитали, что снижение средней ставки до 7% при сроке кредита на 15–20 лет (это сейчас обычный срок для рынка) сделает платеж для клиента дешевле на 15%. На каждый миллион кредита это около 1600 рублей экономии в месяц. Для 8% годовых эффект скромнее: снижение платежа примерно на 10%, или около 1000 в месяц с каждого миллиона. 

Однако доступность жилья определяет не только ипотечная ставка, но и другие факторы – стоимость жилья и доходы населения. А эти два фактора негативно влияют на спрос на ипотеку. Поэтому после ипотечного бума в 2018 году в прошлом году объемы выдачи ипотеки сократились. И нового бума в этом году может и не быть.

«Мы наблюдаем относительно низкие темпы роста реальных доходов и рост стоимости жилья. Все это ограничит спрос даже в условиях снижения стоимости кредита­», ­– считает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

«В условиях удорожания недвижимости снижение ставок будет носить компенсирующий характер»,

 – считает Наталия Кузнецова. Она приводит пример. Заемщик думает сегодня взять кредит на 3 млн рублей под 9,5% годовых на 15 лет, где ежемесячный платеж составляет 31,3 тыс. рублей. Однако решает подождать. К моменту появления ипотеки под 7,5% условная квартира становится дороже на 500 тыс. рублей. В итоге придется взять кредит на 3,5 млн рублей под 7,5% на те же 15 лет, где ежемесячный платеж окажется 32,4 тыс. рублей. Этот пример показывает, что более низкая ставка просто компенсировала рост цены на квартиру. Вопрос – смог ли заемщик за время ожидания накопить ту сумму, на которую выросла стоимость квартиры.

Снижение ставки спровоцирует скорее не увеличение количества сделок по приобретению недвижимости, а рост доли рефинансируемых кредитов, считает начальник управления развития ипотечного кредитования «Банк БЖФ» Сергей Шифрин.

Многие кивают на Запад, где ставки по ипотеке зачастую всего 2–3%, что, конечно, делает жилье более доступным. В 2008 году такая доступность даже привела к ипотечному кризису в США, который потом ударил по всему миру.

В России не может быть так, как на Западе, потому что иная экономическая ситуация. Ипотека не может быть ниже ключевой ставки. В России ключевая ставка намного выше, чем в США или ЕС, где она уже даже приобрела отрицательное значение. Запад снижает ставки для того, чтобы раскрутить инфляцию, которая у них не просто низкая, а уходит порой в дефляцию. Для российской экономики низкая инфляция в последние годы – это некое чудо, которого удалось достичь. Но страх, что двузначная инфляция вернется, по-прежнему имеется, и небезосновательный.

«В России еще жива память о высокой инфляции, поэтому и ЦБ, и банки закладывают риск возврата к более высоким уровням инфляции и ставок. Тут большую роль играет структура экономики. Если это Дания или Швейцария, где создана мощная многоотраслевая система, и она устойчива к внешним шокам, то эти страны могут себе позволить ипотеку даже по нулевым ставкам. Если это Россия, Мексика, Турция или другая страна с высокой степенью зависимости от внешних рынков капитала и цен на сырье, то там десятилетиями сохраняются высокие средние ставки, и ипотека никогда не бывает под 2%», – объясняют аналитики банка «Фридом Финанс». Иными словами, российской экономике следует продолжать снижать зависимость от внешних шоков. 

У США ипотека, кстати, тоже не всегда была под 2–3%. Не так давно, в 80-е годы, ипотечные ставки в США тоже были выше 10%.

«Немаловажна и стоимость выдачи кредита: на Западе ипотека старше и уже прошла определенную эволюцию, что позволило снизить затраты банков, например за счет цифровизации процессов и более диверсифицированных вариантов секьюритизации. В России мы также постепенно движемся вперед, и текущие ипотечные продукты намного интереснее и дешевле, чем были три–пять лет назад. Уверен, что в ближайшие несколько лет мы сможем продвинуться еще дальше», – считает Сергей Шифрин.

Кроме того, более высокий уровень жизни населения и экономическая стабильность обеспечивают меньшую премию за риск, которую западные банки учитывают при определении стоимости кредита, добавляет Валерий Пивень. В России банки прибавляют минимум 3,5% к ключевой ставке, а то и больше.